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深圳超5成需求被抑制,东莞调控升级,惠州要笑了?14天卖了8100多套房!

最终,东莞的靴子还是落地了,7月25日破晓公布了楼市调控新政,一是二手房开始限购,之前二手不限购,二是取得房产证3年之后才可以销售,之前是2年。东莞这个操作,无疑会击退不少客群。网友表现,现在深圳、东莞都脱手了,隔邻的惠州要笑了。事实是,7月第三周(7月13-19日),凭据世联行数据,惠州7天商品房成交了4066套房,同比上升 52.40%。7月第4周(7月20-26日),凭据惠民之家的数据,惠

最终,东莞的靴子还是落地了,7月25日破晓公布了楼市调控新政,一是二手房开始限购,之前二手不限购,二是取得房产证3年之后才可以销售,之前是2年。

东莞这个操作,无疑会击退不少客群。网友表现,现在深圳、东莞都脱手了,隔邻的惠州要笑了。

事实是,7月第三周(7月13-19日),凭据世联行数据,惠州7天商品房成交了4066套房,同比上升 52。40%。7月第4周(7月20-26日),凭据惠民之家的数据,惠州三县四区一周的网签量在4084套。看来两周时间,惠州成交了近8150套房。

而且就在昨天,惠州高铁北站的金裕星河丹堤,2小时内成交近20套,不得不说,市场反映就是这么迅速。

7月26日金裕星河丹堤现场

深圳、东莞都升级楼市调控后,有几个问题就必须要重视起来:

一是楼市格式会发生怎样的变化?

究竟上半年即便履历了疫情,湾区楼市依旧体现强劲,且多城泛起价升的情况。但现在深莞都调控了,加上又有全球流动性充盈的大配景存在,楼市下半场会怎么走?

二是趁着“深八条”这道防水墙竖起,买入深圳周边都会是比力好的时间窗口吗?

究竟上半年临深片区的深圳客涌入显着,例如惠州,据乐有家数据,惠州上半年楼市成交中深圳客占比达62%,相较往年有显着的所上升。现阶段深圳“新八条”出台,深圳客外溢会加速吗?

三是究竟临深那里才是最佳切入点?

究竟临深包罗南沙、东莞、惠州、中山、珠海等地,都是当红炸子鸡,现在东莞又调控了,这种情况下,资金寻找新窗口又该遵循哪些原则?

PART。1

50%以上购房需求被抑制

深圳下半年约3万个购置力被堵死

最近一段时间市场变化很大,十天之内,深圳、东莞升级楼市调控,尤其深圳的“新八条”,可谓拳拳重击,直接改变了市场格式,那么接下来楼市会怎么生长?

《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰表现,此次深圳“新八条”总结下来就是:十面匿伏、四大皆空。

所谓十面匿伏,是指这次调控从行政、金融、税收、信息公然等各方面全面围堵,精准攻击、不留毛病,显示了政府这次调控楼市的坚决态度。

四大皆空,则指之前投资者习用的仳离完婚、入户、小孩、老人随迁等四大买房渠道,全部被堵死。

图源网络

这对深圳需求的攻击是庞大的,凭据最近一些开发商、署理机构做的客户盘货发现,至少有1/3到1/2客户失去名额,再加上首付增加、税费增加、张望情绪等影响,守旧预计5成以上购房需求被抑制了。

例如灼烁某新盘,新政前蓄客约3400批,新政后约1200批,整体下降约60%;西部某新盘,新政前蓄客约4500批,新政约2000批,整体下降约55%;龙华某新盘,新政前蓄客约2500批,新政后约1500批,整体下降约60%。

影响凌驾50%,同样意味着数千亿资金或被限。

因为2019年深圳一二手房共成交12万套,今年上半年,深圳一二手成交量已突破6万套,所以就算按通例行情2019年的数据推算,今年下半年深圳原来至少会发生6万个购置力,但现在可能有50%以上的人买不了了,意味着下半年至少有3万个购置力被堵死。

再根据搜狐焦点宣布的深圳6月均价74929元/平盘算,如果平均买一套100平的户型,算下来,这部门被限购的购置力可能到达了2250亿,相当于一年4500亿楼市购置力被限制,按3年算的话就会有上万亿的需求。

所以,深圳这次调控带来的影响是庞大的。

临深楼盘周末现场,深圳新政后临深市场反映迅速

PART。2

数千亿资金将流向何方?

再等3年或者5年才脱手吗?

那么,约3万个购置力被堵死之后,他们会再等3年或者5年才脱手吗?

肯定不会,因为今年是一个全球大放水,钱币加速贬值的情况,有钱人的钱放在手里是很慌的,会催生出强烈的避险需求。

首先,今年最大的形势是疫情,直接导致全球大放水,证监会主席易会满在公共场所表现,全球流动性充盈泛滥是或许率事件。

流动性泛滥会导致什么呢?效果就是优质资产荒,简朴说各种硬资产会大幅上涨,而根据马光远的看法,钱币放水不会亚于2008年,通胀买房是最宁静的。

各种资产历年收益图(2003-2018)

其次,经济形势庞大,不确定性强,这从余额宝也可以看得出来,前几年是6.8%的收益率,现在只有1。2%左右。

因此,在这种配景下,资金会自我寻找出路,尤其今年,这种保值增值的需求会很是强烈,像美国的优质资产特斯拉,从3月份350涨到靠近1800,涨了5倍。

那么,数千亿的购房需求,在深圳市场得不到满足,资金未来将流向何方?又该如何去突围?

陶文杰表现,未来可能在四个领域有时机:

第一,在深圳如果要买的话可以买焦点区域、热点片区的公寓,好比前海、香蜜湖、深圳湾的公寓,依然可以买。

第二,临深楼市,思量靠近深圳的东莞、惠州。不外东莞刚刚限购,二手房也不能买了,只剩下惠州,临深楼市惠州是一个出口,接下来几个月会看到惠州楼市可能会继续往上的走势。

第三,零深楼市,主要指珠江西岸,好比靠近深圳前海、大空港区域的南沙、珠海。

第四,小产权房,不需要名额,但这是灰色地带,不适合大多数人。

相信大家已经注意到了,深圳“新八条”后,深圳的公寓和临深的住宅反映最强烈。

一方面深圳的公寓立马火了,前海嘉里中心开盘就卖完了,就连沙井某项目有客户一次刷了10套。

与此同时,临深住宅爆了,高压政策一出,深圳购置力加速外溢。

据统计,新政后首周(7月13-19日),惠州7天成交了4066套房,上周(7月20-26日)网签量也到达了4000多套;南沙也热闹起来了,来访量、成交量显着增多;东莞多盘调价,塘厦项目都要靠抢了。

惠州楼盘周末现场

国家高端智库CDI资深研究员、中国都会经济专家委员会副主任--宋丁表现,现在深莞两地都调控了,已往准备要外溢的,加上这次被迫外溢的,加在一起就是滔滔洪流,对临深无疑是一种利好。

PART。3

5条高铁线、凌驾10个高铁站

有望搭载这座都会奔向万亿俱乐部

问题来了,如果深圳购置力外溢光临深,寻找新窗口时应该遵循什么原则?

大家要牢记一点,大湾区的融合主要是靠轨道和枢纽,因为大湾区9+2都会之间焦点区域的距离是60-100公里,要实现1小时或半小时交通圈,必须靠轨道交通,轨道交通最重要的就是枢纽站。

实际上,大湾区在国家高铁系统中具有重要职位,今年有10条高铁在建、将建,铁路(城际)线网呈“四向拓展、三极三轴放射”的总体格式。

而且轨道交通来带的价值不言而喻,就如同当初深圳北站的建设,不仅改变了深圳都会的结构,同时给龙华北站片区带来了庞大的生长价值。

所以,如果要投资大湾区的房产,就要看轨道交通,看枢纽站。

宋丁表现,若根据这个原则,会发现现在临深的惠州就是实实在在的一座高铁城,因为据统计,除计划建设的广州至河源、深圳至汕尾高铁经惠州,加上已运营的厦深高铁、在建的赣深和广汕高铁,惠州有望拥有5条高铁线、凌驾10个高铁站。

这个量在全国都会内里是不多见的,惠州无疑是大湾区高铁战略的重点都会,更是平衡大湾区工具气力设置的关键,在大湾区毗连粤东、粤北以及闽赣地域重继承枢纽门户。

最值得注意的是,宋丁认为,高铁有望搭载惠州奔向万亿俱乐部。

现在深圳、广州GDP都凌驾了2万亿,邻近的佛山和东莞GDP也都攀上和靠近攀上万亿规模,再下来就是惠州GDP4177亿,名列广东第五,其他都会都在4000亿以下,有的甚至低于1000亿,广东都会未来再进入万亿俱乐部的希望就寄托在惠州身上了。

而这中间,高铁的作用不行忽视,抓住高铁,就即是抓住了惠州都会再突破的焦点动能。

图源中商工业研究院

PART。4

另一个深圳北在惠州高铁北站

两高铁+两轻轨+三地铁

尤其是惠州高铁北站的建设,从基础上提升了惠州在大湾区的战略职位,而且在宋丁看来,惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北。

一方面,惠州高铁北站是一个大枢纽,政府投了30多亿来建设,将成为大湾区三大高铁站之一,规模到达了7台16线,仅次于深圳北站既有11台20线的规模,这里将实现“高铁+城际+地铁”的立体交通枢纽结构,包罗两条高铁、两条轻轨、三条地铁,是未来惠州的都会门户,也是融入深圳对接深圳最重要的站点。

惠州高铁北站线路示意图

其次,惠州高铁北站还是开放式的,与大湾区各个重要都会都有重大的关联作用,这点和大湾区枢纽中心的深圳北站也很像,未来在香港、深圳事情,来惠州生活或将成为现实。

另外,惠州高铁北站是有大计划的,这点和深圳北站很像,计划44万平方公里、居住人口42万,正是朝着集交通枢纽、科技创新、商贸物流和人居休闲于一体的现代新城迈进的,可以说是大湾区东岸崛起的另一个深圳北站。

惠州北站片区都会设计意向图

再者,惠州高铁北站,还是以轨道交通为依托的超级品质生活地,形成博罗生态、汤泉、白石、金源、麒麟山等5个居住组团,现在来看有7个绿地公园、32所中小学,可以说这里的生活配套、绿化、生活品质都是一流的,将成为与江北和惠城南站新城片区并列的惠州三大都会焦点区之一。

惠州高铁北站整体鸟瞰图

陶文杰也表现,惠州高铁北站不是一个单纯的高铁站,是具有战略职位的交通枢纽,是惠州最重要的枢纽站,它甚至比惠州南站更重要。

因为整个惠州和广州、深圳连通的城际轨道只有9条,但其中4条通过惠州高铁北站,包罗赣深高铁、广汕高铁、莞惠城际北延线、深惠城际。

图源南方+

而且赣深高铁、广汕高铁明后年陆续通车,基本上20分钟就可以到深圳北站了,35分钟可到广州天河、50分钟可到香港。所以,惠州高铁北站这个地方是惠州最重要的交通枢纽。

赣深高铁线路示意图

PART。5

2站3万、3站6万、4站10万+

北站新盘2小时成交近20套、当天热销9成

我们知道,当初的深圳北站,让曾经的福田“后花园”,转变为如今的“宇宙中心”,龙华北站周边的新房也到了最高10万+/平的高价。

那么,现在惠州高铁北站有怎样的价值空间?

不妨先来看看高铁开通给区域带来的影响,或许更能看懂惠州高铁北站价值。

好比深圳北站,开通之前房价是1万,开通之后7万,现在深圳北站中心区域12万,带勤学校的是12-14万;广州南站,开通前1万,开通后3。9万;惠州南站,开通前4千,现在2万,基本上是5倍的增长。

相比之下,现在惠州高铁北站片区,或许1。2万左右。且不说高铁开通后带来的增值,就算现阶段看,2站距离的塘厦已经奔3了,3站距离的灼烁普遍去到6万,4站距离的深圳北站去到了10万+,惠州高铁北站的价值空间自然是看获得的。

至于这个价值什么时候兑现,有两个关键节点:

一个是时间节点,明年开始会有一个促进的作用,因为赣深高铁会开通。固然,后续还要看深惠城际、广汕高铁,莞惠城际这些铁路的开通情况,尤其是深惠城际,因为这条线路连通的是深圳很是富贵的区域。

另一个是接下来政府在这一片的继续投入,包罗拍地和引入工业的情况,惠州高铁北站这一片的计划类似CBD,北站东边有一片商务区,如果高铁开了之后就可以引入相关的企业。

其实大家是能意识到惠州高铁北站价值的,金裕星河丹堤就是典型案例,昨天短短两小时成交了近20套,深圳新政的第一个周末,新品加推当天更是热销了9成。看来惠州高铁北站已成为时代风口下新的标的。

7月26日金裕星河丹堤现场

至于置业者为何对金裕星河丹堤下手,主要是项目有四个优势,这也恰好是置业惠州高铁北站、选择优质资产需要注意的四点。

第一,看地段,当选焦点区轨道物业。而金裕星河丹堤距离惠州高铁北站直线距离约1。5公里,片区另有三个高速口,以及门口明年通车的金泉路,届时仅需10分钟可达江北CBD,这是交通上的优势。

第二,看情况,尤其后疫情时代,更注重居住情况。而金裕星河丹堤自己是容积率仅1。63的低密社区,二期更是斥巨资打造5万㎡汤泉主题园林,周边另有象头山、3000亩18洞国际尺度高尔夫球场,以及小金河湿地公园(计划)等7大生态公园围绕,这是情况上的优势。

左右滑动检察项目实景图

第三,看规模,首选大社区,因为大盘自身能完善一些自我配套。而金裕星河丹堤作为惠州高铁北站的大盘,总建面约180万㎡,拥有约6。5万㎡COCO商业体,以及私家高端汤泉会馆、400米夜光跑道、900㎡大型泳池、1。6公里的香樟大道,这是配套上的优势。

第四,看教育,究竟未来教育资源是越来越紧缺的。而金裕星河丹堤现在计划引入9年制品牌名校,另有2所幼儿园,基本上能满足社区从幼儿园到高中的优质教育,这是教育上的优势。

项目鸟瞰图

除此之外,我们注意到,金裕星河丹堤户型设计也是吸引置业者的一个点,本次新推热销的B4栋高层新品组团,为超拓N+1户型,具有超高实用率。

现在在售的85㎡做到了三房、客厅3。7米开间设计,120㎡为四房、南北双阳台、客厅4米开间,135㎡则为五房、四开间朝南、客厅4。2米开间。

左右滑动检察户型图

与此同时,C6栋墅院洋房,一梯两户,超拓N+1户型,南北通透、超阔三阳台设计,具有超高得房率。例如洋房119㎡有3个阳台,能做四房设计。

另外底叠买一层享三层,前后双花园,停车入户,例如144㎡带有前后两个庭院,内部3阳台设计,南面四间卧室全飘窗设计,且带多功效空间。

实际上,如果从进驻的开发商看,现在惠州高铁北站区域已经形成一个大规模团体开发的态势,星河、保利、中海、万科、中洲等等都已经在这里抢地开发,能扎堆开发,说明大家对这个区域价值是认可的。

图源网络

值得注意的是,进驻的开发商已收获了一定红利,包罗金裕星河丹堤项目,2018年9月二期开盘时,高层住宅房价不到9千,现在已经靠近1。2万,算下来不到两年时间涨了快要35%。

这也说明,高铁带来的区域价值兑现,同样会逐步复刻在惠州北站身上。

-End-

文丨林中舟

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰

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