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查封!赔本!沉盘!东莞地王三宗罪

5月19日,世茂以14.8亿,溢价20%拿下沙田福禄村地块,沙田再现地王。跳转链接:沙田地王!楼面价13022元/㎡!世茂的!东莞近几年的地王项目,多如过江之鲫。但拿地的时候有多风景,掏钱的时候就有多痛苦。许多项目的巅峰,停留在了拿地的那一刻,接下来都是下坡路。2016年是东莞地王最为“嚣张”的一年,当年拿地的项目现在大多开盘在售,各有风景,各有心酸。查封!赔本!沉盘!各有样本。今天,带你走进东

5月19日,世茂以14。8亿,溢价20%拿下沙田福禄村地块,沙田再现地王。

跳转链接:沙田地王!楼面价13022元/㎡!世茂的!

东莞近几年的地王项目,多如过江之鲫。但拿地的时候有多风景,掏钱的时候就有多痛苦。

许多项目的巅峰,停留在了拿地的那一刻,接下来都是下坡路。

2016年是东莞地王最为“嚣张”的一年,当年拿地的项目现在大多开盘在售,各有风景,各有心酸。

查封!赔本!沉盘!各有样本。

今天,带你走进东莞地王警示录。

北大资源

欠债查封 前途渺茫

2016年9月22日,北大资源在黄江拿地的盛况,相信地产圈的朋侪们都影象犹新。

总价34。3亿,溢价率662。22%,楼面价25264元/平,刷新东莞土拍史上总价、楼面价最高纪录,名副其实的双料地王。

要知道,2016年东莞全年新房网签均价才13763元/平!只管同年12月,黄江网签均价高达23781元/平,还是不及这块地王的楼面价。

然而3年多已往了,这块地,就还只是一块地。

丨百度舆图上该地块情况

非但没有开卖,还停工多时。

土地闲置同样需要成本。以北大资源2017年平均融资成本8%盘算,该地块“下单”价+融资成本,实际成本已凌驾43亿元,楼面价3。1万/平。

丨项目已停工

2020年4月,黄江网签均价为18668元/平。

(你品,你细品)

听说,因为抵押到期不能还款,这块地已经遭法院查封!如果开工建设,不能转让和抵押。

早在今年1月,北大资源旗下两家公司遭五矿国际申请冻结资产。据相关人员说:“北大资源资金一直处于紧张状态,主要是因为短债太多,人员流动也很是大。”

频繁高溢价拿地,加上诸多工业园项目开发过久,北大资源欠债率一直居高不下。自2014年突破90%后,资产欠债率始终处于高位,2019年中资产欠债率到达93。12%。

另外,2019年中销售额约50。76亿元、签约面积49。45万平、销售均价10265元/平,同比下降33。10%、26。21%、9。34%。

不尽如人意的销售额让本就不富足的北大资源雪上加霜。

债务危机、营收难题、欠款危机、资产冻结漩涡……碰上这样的买家,这块地王的未来,实在不容乐观。

融创&时代

低价出售 现金先回流

融创 黄江地王

继北大资源拿地四天后,融创也以高溢价姿态站位黄江。

总价19。5亿元,楼面地价20422元/㎡,溢价率高达689%!成为当年东莞单价地王排行榜第二位!

如果根据售价=楼面价+1。2万大略盘算,融创公园首府均价要到达32422元/平,才气盈利。

2018年8月,融创公园首府开盘,现住宅产物已售罄,最后一期均价最高,达26000元/平;现在在售公寓产物,均价为23000-24000元/平。

融创,赔本销售石锤。

时代 茶山地王

2016年9月21日,时代以13。3亿元总价,楼面地价12517元/平,溢价率411%,拿下茶山横江村地块,成为新“单价地王”。

打破鲁能拿地楼面价记载。

根据售价=楼面价+1。2万大略盘算,时代荟房均价要到达24517元/平。

然而2017年10月时代荟开盘,现在在售洋房均价23000-24000元/平,豪装交楼。

时代,实亏。

其实拍下茶山地王的2天前,时代就以总价14亿拿下石排地王,楼面价9928。29元/㎡,溢价率502%。

鲁能 沉盘等候中

2016年9月7日,16家房企围猎,历经212轮鏖战,鲁能以总价14。3亿元,楼面价12119元/㎡,溢价率高达506%,暂时成为茶山“双料地王”!

丨天津广宇为鲁能旗下子公司

但同年8月,茶山一手住宅网签均价仅为10852元/㎡。

据合富辉煌东莞研究中心总监李兴旺所说:“要盈利,茶山这块地建成后,项目预计会卖到2。5万/㎡的高价。”

东莞中原研究部总监车德锐表现:“像央企、上市公司等资本大鳄,更看中现金流,团体定下全年销售目的,凭据土地储蓄情况拿地,进军一二线都会疯狂抢地,最后再凭据市场情况订价,可能会有项目亏着卖,只要其他项目盈利,销售目的仍算完成。

所以,1。2万/㎡的楼面价,如何订价还要看茶山后续市场情况。”

3年半已往了,鲁能公馆早已建成,但迟迟不开盘。跟融创、时代相比,实在是“沉得住气”。

沉盘一词,为你而创!

至于原因,一为4月茶山新建商品住宅网上签约均价才20117元/平。鲁能高溢价拿地,加上融资成本,楼面价已经远高于现在的一手房均价。

不能平沽,只能等候。

二为今年3月22日,国家电网宣布退出房地工业务,其旗下子公司鲁能团体或可能履历重组局势,鲁能公馆开盘越发渺茫。

不外据楼盘现场事情人员表现,有可能在今年9月份开盘。

“地产圈通俗说法:不拿地等shi,拿错地找shi,拿高价地快shi。”

1、市场下行 无视价钱天花板

很显着,上述房企拿地的时候都没有预想到后市走势会差别以往。

2012-2019年间,东莞商品住宅成交面积峰值在2015年,随后两年大幅度下降,谷值在2017年。

丨数据泉源CREIS中指数据

8年间,东莞商品住宅批准上市面积逐年下降。

丨数据泉源CREIS中指数据

住宅成交均价同比涨幅在2016年到达峰值,为39。74%,随后逐渐下滑。

丨数据泉源CREIS中指数据

特别是2017年东莞限购收紧以后,外地购房客退潮,订价过高项目价钱回落,楼市进入新调整周期。

望着2015年的火热,在2016年疯狂拿地,却没想到市场不买帐。

2、市场两级分化 镇区间差距拉大

2019年东莞市场深度调整,回归价值和基本面,区域分化严重。

岂论是从成交面积还是套数、价钱、消化周期,中心城区、滨海片区、松湖片区、东南临深片区都占尽优势,其他镇区逐渐弱势。

地王项目对于相对弱的镇区而言,是肩负。

在土地楼面价与周边竞品项目成交均价险些持平配景下,高端产物入市很难有较高溢价空间,这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

地王拿地并不能为其后续项目销售造势,或许只是为他人做嫁衣。

2016-2020年东莞各镇区部门地王项目一览

东莞房视:为他人做嫁衣?东莞地王前途未卜

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