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| 廉租房、经适房实施办法 |
2007.12.31 |
《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》、《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》正式出台实施 市政府审定通过了市国土房管局、市房改办住建办起草的《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》和《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》（下称两个《实施办法（试行）》），并决定于12月18日起出台实施。两个《实施办法（试行）》出台实施，是市委、市政府认真贯彻落实十七大关于“加快推进以改善民生为重点的社会建设”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”、“努力使全体人民……住有所居”，“推动建设和谐社会”精神，践行“富民优先，民生为重”执政理念的重要举措；是在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，下称国发24号文）的政策框架内，结合我市实际，经公示征求公众意见并修改后形成的以廉租住房制度为重点，多渠道解决低收入家庭住房困难问题的较为完善的住房保障制度体系。两个《实施办法（试行）》标志着我市住房政策和住房保障工作进入新的发展阶段，对指导今后我市住房保障工作，加快推进“住有所居”意义重大。 一、出台背景 一直以来，市委市政府高度重视解决住房困难问题，从1986年实施住房保障起，至今已合计为70万个家庭（约占全市230万个家庭的三分之一）提供了住房保障，居民的住房困难得到了较好地解决。但是随着住房社会化、商品化程度不断提高，住房市场在快速发展中出现了一些矛盾和问题，原有的住房保障机制还不够完善，难以满足低收入住房困难家庭的住房需求。对此，市委、市政府高度重视，要求尽快制定有关政策，加快完善住房保障政策体系。根据市委、市政府的要求以及国发24号文的有关规定，市国土房管局、市房改办住建办在充分调查研究的基础上，抓紧制定了两个《实施办法（试行）》。为使制度设计更加符合实际，在苏泽群常务副市长的主持下，多次召开座谈会，广泛听取了政府相关部门、有关专家、基层工作者、媒体代表和低收入住房困难家庭申请对象代表的意见和建议，并于9月21-30日，在市国土房管局网站进行了为期10天的公示，公开征求公众意见。此次公示引起媒体和社会各界的高度关注，反映较好。据统计，公示期间共收到各种意见、建议953条（次），归类33条，采纳25条，并相应对两个《实施办法（试行）》作出修订后，报市政府讨论通过。建立起了较为完善的解决低收入家庭住房困难的廉租住房保障制度和经济适用住房制度。 二、指导思想和基本原则 （一）指导思想：着力保障和改善民生，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，努力使全体人民住有所居，推动建设和谐社会。 （二）基本原则：一是立足我市现阶段经济社会发展的特点,以满足基本住房需要为原则，合理确定住房保障的标准；二是坚持根据经济承受能力分层次适度保障；三是坚持统筹规划，有计划、有步骤解决低收入家庭的住房困难；四是政府作为解决低收入家庭住房困难的主体，发挥主导作用，同时引导社会各界积极参与。 三、主要特点 （一）保障对象锁定为低收入住房困难家庭。根据国发24号文关于“‘十一五’期末，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。东部地区和其他有条件的地区，要在2008年年底之前达到这项要求”以及“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接”的要求，两个《实施办法（试行）》将实施对象确定为低收入家庭，即将我市廉租住房保障对象从原来的双特困家庭（民政部门确定的低保家庭、低收入困难家庭以及市总工会核定的特困职工家庭中人均居住面积低于10平方米的家庭），延伸至人均可支配收入低于7680元，且家庭人均居住面积低于10平方米的低收入住房困难家庭；经济适用住房制度保障对象确定为年人均可支配收入低于18287元，且家庭人均居住面积低于10平方米的低收入住房困难家庭，使低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求，在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，可以得到基本解决。 （二）住房保障标准确定为保证基本居住需求 根据国发24号文的要求，两个《实施办法（试行）》确定实物配租的新建、改建廉租住房套型建筑面积在50平方米以内；新建、改建经济适用住房套型建筑面积为60平方米左右。使住房保障回归到与我国国情相适应的满足基本居住需求的标准上来。 （三）进一步完善“准入”条件，保障对象界定更加科学合理 两个《实施办法（试行）》确定申请廉租住房与经济适用住房保障必须同时符合五个条件： 1．申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇户口并在本市工作或居住； 2．家庭年可支配收入、家庭资产符合市政府公布的标准； 3．无自有产权住房，或者现自有产权住房人均居住面积低于10平方米； 4．未享受过以下购房优惠政策： （1）按房改成本价或标准价购买公有住房； （2）购买解困房、安居房、经济适用住房； （3）参加本单位内部集资建房； （4）落实侨房政策专用房； （5）拆迁安置新社区住房； （6）政府提供的其他购房优惠政策。 5．申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。 目前，根据低收入家庭生活基本支出，结合市场租房承受能力，确定廉租住房保障的收入标准为上一年人均可支配收入低于7680元。根据合理的房价收入比为基础确定经济适用住房保障的收入标准为上一年人均可支配收入低于18287元；为防止收入低但有一定资产的家庭进入住房保障体系，引入了家庭资产限额。廉租住房保障和经济适用住房保障的资产限额标准分别确定为低于收入标准18287元的4倍和6倍；廉租住房和经济适用住房保障的居住线标准为人均居住面积低于10平方米。 两个《实施办法（试行）》规定对家庭年人均可支配收入、资产以及住房面积标准实行动态化管理，由市房改办住建办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。 （四）健全廉租住房保障制度，使廉租住房保障制度作为解决低收入家庭住房困难的重要制度，发挥更大的作用 1．扩大廉租住房保障范围。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》将原来仅对双特困户实施的廉租住房制度扩大到家庭年人均可支配收入低于7680元（月人均收入640元），且居住面积低于10平方米的低收入住房困难家庭，将买不起经济适用住房又无法享受廉租住房保障的低收入住房困难家庭纳入廉租住房保障制度当中，可以较好地解决夹心阶层住房保障缺失的问题。 2．廉租保障方式多样，房源渠道增加。采取“补人头”和“补砖头”相结合的保障方式，以发放租赁补贴为主，实物配租和公房租金核减为辅，多种方式解决住房困难问题；实物配租由政府直接向保障对象提供住房，主要面向两类群体：一是双特困家庭，二是低收入住房困难家庭中的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上（含三级）残疾人及其他急需保障的家庭；租金核减是对住在公房里的保障对象通过直接减收租金的方式实行保障。实物配租和租金核减均按廉租住房租金标准收租，具体标准是：双特困家庭按每月每平方米1元交纳租金；其他低收入家庭按每月每平方米2元交纳租金。不属于实物配租或租金核减方式的廉租住房保障对象或符合上述保障方式但愿意领取租赁补贴的家庭，通过发放租赁补贴由该家庭自行到市场上解决住房问题。租赁补贴根据保障对象现住房与保障面积标准的差额，按照年可支配收入对应的补贴系数，发放租赁补贴。保障面积标准为：双特困家庭人均保障居住面积标准为14平方米，其他低收入家庭为10平方米。补贴系数按反向递减原则设定，即家庭收入越高，补贴系数越低，收入越低，补贴系数越高确定。具体是：年收入在6681—7680元的，按照租金补贴标准23元/平方米的0.55发放面积不足部分的补贴；年收入在5681—6680元以内的，按照租金补贴标准23元/平方米的0.7发放面积不足部分的补贴；年收入在4681—5680元以内的，按照租金补贴标准23元/平方米的0.85发放面积不足部分的补贴；双特困户以及年收入在4680元以下的低收入困难家庭按照租金补贴标准23元/平方米全额发放面积不足部分的补贴。以一个三口之家无房户为例，如家庭收入属于6681—7680元，政府每月最高补贴金额为380元；如家庭收入属于5681—6680元，政府每月最高补贴金额为483元；如家庭收入属于4681—5680元的，政府每月最高补贴金额为587元；如家庭收入低于4680元的，政府每月给予全额租金补贴966元。 为确保廉租住房房源充足和布局合理，《实施办法》进一步拓宽廉租住房筹集渠道，规定：实物配租的房源包括直管公房、单位存量公有住房、政府收购、改建的住房、新建廉租住房、社会捐赠住房及其他住房。 （五）进一步规范经济适用住房制度 1．完善经济适用住房转让制度。根据国发24号文要求，《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》进一步彰显了经济适用住房具有保障性质和限制产权的特性，规定经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市房改办住建办回购或由市房改办住建办安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，回购价格按原购房价格每年扣减1％计算。5年后按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的80%交纳土地收益等价款后可以上市转让或取得完全产权，同时明确政府可以优先回购。另外，对于在办法实施前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，根据法不溯及既往的原则，明确仍按原规定执行。 2．严格规范单位自建经济适用住房管理。根据国发24号文的规定，明确距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业有符合土地利用总体规划和城市规划的自用土地的，经批准后，可以申请利用自用土地建设经济适用住房，其申购和管理必须按《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》的规定执行。对于倍受关注的单位自建经济适用住房出售问题，办法规定：向本单位符合购买经济适用住房条件的家庭出售后的剩余房源，由市房改办住建办按照成本价收购，统筹向其他符合条件的家庭出售，或安排经审批符合购房条件的家庭向单位购买。在制度设计上确保了单位自建经济适用住房只能向符合经济适用住房保障条件的家庭出售。 （六）申请、审核、公示程序科学简便 根据为民、便民、利民的原则，两个《实施办法（试行）》减少并优化审核程序，规定廉租住房和经济适用住房同样采取两级审核（街道办事处、镇政府接收申请并初审，区民政局和国土房管局区分局复核）、两级公示（街道办事处、镇政府组织在社区公示，市房改办住建办在市国土房管局网上公示），以体现公开、公平、公正原则，同时增强审核的准确性、公开性和对审核权限的约束力。如对初审、复审以及公示有明确的工作日要求，对审核的方式作出了细致的规定。 （七）创新评分轮候机制 按照住房情况、收入状况、落户时间、家庭结构等因素，科学设计评分标准，作为轮候的依据。如根据住房困难情况分别设置8个计分标准，最困难的无房户计最高分25分，困难程度越低计分越低，如人均建筑面积12平方米以上15平方米以下的则计1分。又如对烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上（含三级）的残疾人家庭的，以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范之一的，办法规定每户加10分，最高分为20分；对父母有两套或两套以上住房，子女结婚后申请购买经济适用住房的，则规定扣10分，充分体现保障制度公开、公平、公正，困难优先的原则。 （八）完善动态审核和退出机制 规定对享受经济适用住房家庭实行定期或不定期随机抽查，对享受廉租住房保障的对象实行每隔2年定期年审制度，确保政府住房保障真正落实到符合条件的低收入困难家庭。对已享受廉租住房保障，但因收入等情况变化不再符合保障资格的家庭，制定了有效的退出机制。根据以往工作经验，以及低收入住房困难家庭对退出机制的合理化建议，制定了更具人性化的过渡期规定：如对领取租赁补贴的，给予保障对象12个月过渡期，过渡期内发放租赁补贴的50%；过渡期满，停止发放租赁补贴；享受实物配租的，要求腾退租住的廉租住房；暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50％计租，一年后按公房成本租金标准计租；享受公房租金核减的，停止减免租金，纳入公房管理，按公房管理的有关规定计收租金。 对退出廉租住房保障的家庭，办法规定符合经济适用住房申购条件的，经批准还可优先购买经济适用住房。 （九）进一步健全了监管机制 对违反规定弄虚作假骗取住房保障、空置、出租、出借等各种违反规定的行为以及工作人员在资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为和情况，分别设制了详细的处理规定，使监管机制更加完善和更具可操作性，确保公共资源使用的公开性、公平性和公正性。 （十）多种手段，确保住房保障落到实处 为使申请人提供的材料反映真实情况，两个《实施办法（试行）》从申请、审核到事后监管均做出严格规定：如申请人申请时，需提供本人及其家庭成员有关的证明文件（包括纳税证明）以供查阅；申请人还需书面同意主管部门审核包括申请人银行存款在内的所有资产，并需提供诚信承诺书；街道办事处审核时采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实，并将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在申请人所居住的社区和市国土房管局网站上进行公示；市房改办住建办提请有关单位对申请购买经济适用住房的家庭的年可支配收入、资产、现住房建筑面积进行网上核定等等；申请人在享受住房保障后，仍将处于动态的监管机制中，如经济适用住房实行动态抽查机制、廉租住房实行2年定期年审机制。对发现骗取经济适用住房、廉租住房保障的或违反规定出租、出借、空置等相关规定以及其他违反规定的，《实施办法》均相应设定了惩罚规定。通过对申请人、提供证明的单位、审核部门提出详细的要求，并对申请人家庭情况进行公示，对享受住房保障家庭进行抽查和年审等，将申请到获得住房保障的各环节置于多重监督下，提高不诚实行为的难度和成本，降低审核的行政成本，保证住房保障真正落实到确有困难的家庭。 为使两个《实施办法（试行）》顺利实施，市政府已批准市国土房管局、市房改办住建办、市统计局成立广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查办公室，于12月1日起开展全市城市低收入住房困难家庭住房状况调查工作。通过调查，摸清我市低收入住房困难家庭数量和住房需求情况，建立我市城市低收入住房困难家庭住房档案，在此基础上根据需求情况结合经济承受能力，科学制订解决我市城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，并向社会公布。 来源：大洋网 |
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