| 您的位置:首页>热点专题> 关注广东住房保障工作 |
| 2007年广州地产红皮书:"经限房"分薄市场购买力 |
2007.12.17 |
政策性住房引来各方口水战 2005、2006年连续两年的房地产宏观调控，不但没有平抑房价，反而呈现“越调越上涨”的态势，来自各方的压力促使政府反思房地产市场完全市场化的做法。然而，除了廉租房较少受到非议，其他政策性住房一经提出，便引发各方激烈争论。 经适房面向谁 尽管早在2007年两会上，由民革中央提出的《关于政府参与与投资和建设经济适用房和廉租房的建议》被列为全国政协一号提案，但在两会最后出炉的政府工作报告中，关于房地产市场只提到了一句“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。”随后更在全国范围内爆发了关于经适房应当如何定位和操作的大讨论。 随着广泛辩论，力主政府应当肩负保障功能一方占了上风。8月1日，国务院通过国发24号文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以政府规定的形式结束了社会各界对政府是否应当参与经济适用房的辩论，确立了住房保障制度的重要性。 保障性住房惠及谁 然而，对比1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70%.”以及2003年国发18号文件中规定“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30%.”可以发现，2007年的24号文，加强了保障性住房的建设，却只关注10%左右的低收入家庭，缩小了其所覆盖的范围。这其中，相当一部分人实际上无力承担商品房的支出，又不被允许购买经济适用房，住房政策出现大幅的“空当”。 《中国青年报》的调查表明：87.4%的人认为经济适用房最该面向中等和中低收入者；81.2%的人认为目前对经济适用房购买者的收入要求过于严格；对经济适用房需求旺盛的中等收入群体处于极为尴尬境地。而占据整体比例高达80%的这部分人的购房矛盾，才是当前楼价飞涨所带来的主要社会矛盾。 可是，即使是全国经适房制订标准最高的广州，上限所对应的月工资税前收入也大约仅为3150元左右。而一般认为，广州的普通白领达标门槛为4500～5000元左右。这意味着，绝大部分普通白领也无法享受经适房的好处。而按照北京等地更低的标准，年收入应在22700元及以下，这意味着不单白领，该地普通蓝领、灰领也被经适房排斥在外。 重要节点 限价房 不限高收入者 时间：2007年9月29日 事件：广州市国土房管局公布了《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（征求意见稿） 作用：★★★★★ 9月29日，广州市国土房管局公布了《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（征求意见稿），公开向社会征求意见，公示时间从9月30日至10月15日止。 按照办法内容，限价房套型建筑面积不超过90平方米，最高销售价格按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定。而购买限价房的人只需符合广州市户籍人口、在广州市没有自有产权住房、已达晚婚年龄三条即可。随后，有关负责人明确表态，高收入者也可以购买限价房。根据相关规定换算，购买经济适用房基本要达到家庭年收入6万元左右，而购买花都、番禺等地块的限价房，家庭年收入约7万元才有能力购买，购买金沙洲等地块的限价房，家庭年收入要达到10万元以上，因此限价房与经适房的购买准入条件正好衔接上。 根据统计，广州自2006年8月至今，采取“限户型、限房价、竞房价、竞地价”的办法，共公开出让14宗限价房用地，用地面积132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米，是全国出让土地规模最大的城市之一。由于限价房往往开发周期较短，且部分限定在两年内开发完毕，按照每套面积90平方米计算，未来两年约有3万套左右上市。 有不少专家认为，在楼市上涨过程中，限价房对周边楼盘的定价有着直接的抑止作用。就全市而言，根据有关机构的统计，2008年上市的90平方米以下新建商品房将达到5成以上，两者将构成一定的竞争，而由于存量住宅成交以40-60万单位为主，预计二手房受到限价房的冲击更大。 而政府也利用限价房实践了其“高地价未必高房价”的预言，在出让的限价房地块中，包括番禺、花都、金沙洲在内的多个地块的限定售价，低于周边“地王”的楼面地价2000元/平方米左右。 黄金楼市认为 国家致力建立廉租房、经适房、限价房、商品房多层级社会住房保障体系已是势在必行，将彻底打破所有人只能供高价房的局面，而经适房对中低收入者的保障和限价房对高收入者的开放，将极大地分流市场对高房价的承接力。 经适房 覆盖范围明降暗升 时间：2007年9月21日 事件：公示《经济适用住房制度实施办法（试行）》（征求意见稿） 影响：★★★★ 在2007年5月，广州曾首次公开进行经适房的大型预登记，当时登记的四大条件是：广州市城镇户口；家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面积低于10平方米；未享受购买房改房、解困房、集资房等优惠政策的家庭。 之后，8月出台的国务院24号文，明确将经适房对应人群调整为“低收入者”。9月21日，广州市国土房管局、广州市住改办房建办公示《经济适用住房制度实施办法（试行）》（征求意见稿）。为贯彻国务院精神，广州做了一些调整，将购房的对象定为“低收入家庭”，而不是过去的“中低收入家庭”。不过，家庭年人均可支配收入仍定为“低于18287元”，只是增加了两个指标：家庭人均资产净值低于11万元；在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。 而根据《广州市2006年国民经济和社会发展统计公报》显示，2006年全年广州市城市居民家庭人均可支配收入仅为19851元，与经适房的申请上限18287元极为接近。广州市国土局有关负责人也表示，根据换算，能购买经济适用住房的家庭年收入在6万元左右。 随后，广州市政府于11月26日通过了《广州市经济适用房住房制度实施办法》，并明确经适房上限不会下调，同时该次会议首次提出，广州已经基本建立主要由廉租房、经济适用房和限价商品房构成的多层次住房保障体系，在解决低收入家庭住房问题上走出了一条有广州特色的路子。 黄金楼市认为 与北京等地下调经适房标准不同，广州所采取的标准，更接近于温总理在新加坡的阐述。而经适房标准的提高，无疑将大大增加覆盖人群的范围。据官方数据，从2006年至今广州共安排了18个新社区项目共3.06万套经济适用房建设，其中金沙洲、同德、大塘和万松园（查看地图）4个新社区共7616套住宅建设，2007年底可全部交付使用。根据广州市十一五住房规划，未来五年经适房的供应量为10.51万套，建筑面积为840万平方米。而2006年全年住宅新建商品房成交面积为924万平方米，存量住宅成交面积为620万平方米，考虑到购买经适房人群的购买能力，未来经适房对二手市场的影响较大。 全年节点 广州摇珠分配廉租房 时间：2007年11月28日 事件：广州摇珠分配廉租房 影响：★★ 11月28日，广州3148户双特困家庭参加新社区廉租住房的摇珠分配。据了解，此次广州市总共3200套廉租房用以分配，其中金沙洲新社区（查看地图）提供2000多套，大塘新社区（查看地图）有600多套，同德新社区（查看地图）有300多套；这意味着参加摇珠的每户家庭均可摇中，按规定将从12月起分期分批发出通知办理入住手续。至此，广州市2005年在册的5643户双特困户的住房问题全部得到解决。 广州市常务副市长苏泽群同日表示，根据国务院及广州市有关规定，廉租住房的保障范围将由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。而此前于11月26日，广州市政府正式原则通过了《广州市城市廉租房保障制度实施办法》，将保障对象从民政部门确定的低保家庭、低收入困难家庭及市总工会核定的特困职工家庭中人均居住面积低于10平方米的家庭（即双特困户），扩大到了家庭年人均可支配收入低于7680元的低收入家庭。 黄金楼市认为 享受廉租房的人群数量既少，目前解决的程度较好，购买力也低，基本被排斥在交易市场之外，因此对楼市的影响微乎其微。其未来影响的大小，将取决于两点：一是将从月底开始的全市低收入群体数量的摸查结果，二是廉租房是否将扩大到外来人口上。 经适房预登记现场火爆 时间：2007年5月1日 事件：经适房预登记 影响：★★ 5月1日，广州市国土房管局、市房改办住建办在人民公园南广场举办“住房保障政策和房地产政策宣传”咨询活动，首次公布申请经适房的四大条件，并进行首次预登记。事后统计，当天共派发了1万多份资料，预计有上万人参加了咨询活动，火爆程度超乎想象。 随后，因持续咨询的人太多，5月10日，广州市有关部门宣布，从即日起将审核、咨询权下放，广州市各街道均可以受理预登记申请，并对申请人进行资格审查。申请人可到各街道办事处领取资格审核表并咨询有关业务。 8月，全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”后，广州修改拟定了《经济适用住房制度实施办法（试行）》，其中新增加了两个指标：家庭人均资产净值低于11万元；在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。 而根据官方披露的信息，截至8月20日，全市已发放经适房预登记表格75513份，各街道共受理14681宗，已报送各区分局审核13106宗，13000多宗通过了初审，已公示1679宗。 黄金楼市认为 摸清情况才能正确决策。广州市昨、今两年已安排开工3.06万套经济适用房，从目前披露的情况来看，也许经适房预登记的结果，是广州市政府坚持经适房标准不下调的重要原因。(刘沣) 来源：南方都市报 |
| 制作维护：广东省信息网络有限公司 All rights reserved |