广州楼市未见首家降价公然涨价者依然不少

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广州楼市未见首家降价公然涨价者依然不少

2006.06.23

　　虽然在对待房价的态度上开发商基本都选择了观望，但事实上，6月以来价格降少升多依然坚挺
　　（时报记者何羽）稳定房价是“国十五条”房产新政策的主要目的之一，但在地产政府配套政策出台之前，广州的开发商却谁也不愿当“出头鸟”主动降价，而在静观市场的变化和其他开发商的反应。目前，绝大部分开发商力挺高房价，丝毫不让价格有任何松动，不仅如此，一些楼盘甚至公然涨价。
　　众多开发商认为宏调目的并非降价
　　今年4月以来，宏观经济调控进入本轮周期中的“二次调控”阶段。5月29日，国务院转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），首次将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”共同列为近期调控的重点，内文中更提出了十五条具备可操作性、强有力的实施细则。“国十五条”6月1日起实施至今已过了3个星期有多，与上次的“国八条”一样，此次新政的出台让广州楼市笼罩在一片观望浓雾中。国家出台房地产新政策的重要目的之一是稳定住房价格，但对于住房价格怎样才算稳定，不同的人却有着不同的看法。消费者普遍认为政策的初衷是要房价降下来，而开发商的解读却是“平抑”而非“降价”。
　　事实上，不少发展商都认为受中央宏观调控影响，楼价不会出现大幅下跌，一些开发商甚至乐观认为房价只会上涨，他们的理由是：该政策不是扩大供给而是压缩需求。利海集团一位高层表示：“目前的状况是供大于求，而现在是靠压缩需求来实现价格的下跌。”他说，其实新政并不是说真正的要压缩需求，“只是在政策下谁都不敢涨价罢了。”而在采访中，开发商几乎众口一词：“先看看其他开发商怎么样再说。”到目前为止，几乎没有一个开发商敢站出来明确表示会降价，只有个别开发商表示“不会升价”或“不会大幅涨价”。
　　而据记者了解，受城区土地供应量减少、拿地成本和开发成本大幅提高的限制，商品房供应量目前正呈现出逐年下降的趋势，根据官方数据，今年5月一手住宅销售面积55.86万平方米，比4月的93.32万平方米少了四成多。在市场求大于供的情况下，以追求利润为最终目的的开发商必定会把握时机抬高价格，从这个角度看来，近年来广州房价的迅速上涨也就不足为奇了。在此次宏观调控之下，开发商谁都不愿意当“出头鸟”主动公开下调房价，因为他们清楚，只要房价一出现松动，他们与消费者之间的这场“博弈”将很有可能以失败告终。
　　各区不少楼盘直接公开升价
　　虽然在对待房价的态度上，开发商基本上都选择了观望，但一些开发商还是“大胆地”进行了一些尝试。根据记者所收集的情报，目前已有个别楼盘通过推出一些特价单位来“试水”市场，但相比之下，直接公开调高价格的楼盘似乎更多，而且几乎每个区域都有。如海珠区珠江御景湾“御林”，价格由6月1日之前的7000元/平方米上调到7200元/平方米；花都区合和新城从6月1日起开始将价格调高10%；番禺区华南新城豪宅组团“江山帝景”洋房也将每平方米价格提升500元。
　　不仅如此，6月以后推出的新项目也主打“升价牌”。如颐和上院推出毛坯均价为8000元/平方米的豪宅；自在城市花园近期推出的新组团均价接近6000元/平方米，而此前该盘在售产品的价格还不足5000元/平方米；广州海伦堡即将推出的新产品价格达到4000元/平方米以上，比年初的开盘价上涨了1000元/平方米。另外，广州市下半年还将上市多个以大户型、复式为主的全新项目，预计价格也将继续上升。
　　一手
　　自从“国十五条”出台后，许多准备入市的市民对观望持更坚定的心态——市民：等待就意味着省钱
　　广州市国土房管局日前所公布的5月商品房成交数据，无异于给火热的楼市泼了一瓢冷水。统计显示，连续半年快速上涨的一手商品房价格首次实现回落，每平方米单价下降156元，这让许多原本计划近期买房的市民开始驻足观望，打算过一段时间等楼市走向稍微清晰之后再作打算。
　　楼价偏高观望增加
　　除了均价的下跌，最引人关注的是成交量锐减了四成。值得关注的是，受“国十五条”影响成交量的下降仍在继续当中，6月上半月的成交依然不尽如人意。
　　有地产人士表示，5月全市十区商品住宅均价虽比4月下降，但是这样的均价明显还是偏高。广州市社会科学院经济学研究员、广州市城市科学研究会副会长谈锦钊也表示，现在广州楼价已超过了中等收入家庭的承受能力。一直在市区看楼的黎小姐说：“看了10多个楼盘，楼价便宜的是7000元/平方米，贵的2万元/平方米，只好先不买了。”而昨日在看楼的林先生说：“前两年有朋友拿20万元存款做首期，在市区已能买到三房单位，现在我看了几个合适的楼盘，即便是买两房单位，付了首期款后就付不了装修的费用，看来还得等等才可以买新房子。”不过，在听到广州楼价出现下降后，准备近期换房的方先生表示：“现在，广州楼价出现下降证明当初不急着入市是正确的，这也给市民等待的理由更加充分。”
　　新政更加坚定观望
　　其实，市民的观望情绪由来已久。值得注意的是，自从“国十五条”出台之后，许多准备入市的市民对观望持更加坚定的心态。邓先生4年前购买了一套75平方米的房子。初时只有夫妻两人，但是，随着孩子出生、保姆到来，两房顿显局促。因此，夫妇二人筹划着换套大房。但是，“国十五条”出台后，“再看看，容后再说。”邓先生的说法道出了许多准备换房市民的心声，他们都期待“国十五条”出台广州楼价出现另一波降价浪潮，甚至回到早两年的水平。华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士表示，当楼价的上涨超出大部分买家的承受上限后，观望风潮自然占主导。这种观望不是因为买家听到新一轮调控将临的风声，而是楼价实实在在把很多买家排斥在外，买家只能选择等待或罢手。现在，“国十五条”的出现会更加坚定目前买家持有的观望心态。因为政策中已明确90平方米以下户型要占到各楼盘总面积的70%，而且年度土地出让要保证70%的中低价位住宅用地……这些政策如落实，足以保证一两年后，将有大量价格、面积适中，普通大众买得起的房子上市。为了避开高楼价，不少买家更愿意以迟两年买房为代价。难怪“等待，就意味着省钱。”已成为了许多市民的口头禅。时报记者苏华俊
　　二手
　　新政“满月期”房价高成交减
　　业主：选择先出租，5年期满后再出售
　　买家：暂时不入市，等房价合理时才买
　　上月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税……新政实施一个月以来，记者从广州各大中介了解到，二手房买卖的成交量大幅减少，不少原打算买二手房的市民也暂时改为租房。
　　广州市国土房管局最新数据显示，5月全市新10区的二手住宅成交量为48.69万平方米，同比减少17.22%，环比减少6.83%。尽管地方细则尚未出台，但已对广州楼市买卖双方造成一定心理影响，观望气氛浓厚。地产专业人士认为，观望期后，二手楼价有可能再涨。
　　卖方：提高房价或出租
　　目前，不少中介都反映，二手房价有上升的趋势，尤其是一些未住满5年的楼房，更是将新增的营业税打入房价。看二手房快一年的欧阳小姐日前非常懊悔，六一新政之前，她看好的广州碧桂园一套101平方米的三房单位售价为42万，而短短一个月后，同样单位已卖价45万。业主表示，二手房可售房源减少，价格自然要提高。另外，合富置业逸景翠园分铺透露，一些放盘业主虽未明显提高楼价，但却要求营业税由买家出，从而变相提高二手价格。
　　新城市地产总经理曹志伟表示，把2年时间延长到5年，市场上的二手房源将大大减少，一手楼价更是难以下调。满堂红研究部总监龙斌表示，由于市场买卖双方的观望，将会令租赁市场在短期内非常活跃。
　　广州美联物业表示，受新政影响，一些未满5年但相差时间不长的二手房，业主会选择先出租，等到5年时间后，再将其售出。张小姐于2004年7月以33万元的价格买下了逸景翠园一套65平方米的两房单位，本打算住满两年后就以40万售出，没想到新政一出来，让张小姐傻了眼。她向记者算一笔账，如果现在将房卖出，就得多交2.2万的营业税，所以她暂时将房子出租，以目前情况来看，这套65平方米的房子能租到2000元/月的不菲价格。
　　买方：楼价仍高暂时租房
　　广州楼价是降是升的话题目前在业内已有广泛的讨论，精明的买家当中不少选择了观望的对策，不仅使一手房成交量大幅萎缩，二手房近日的交易也由于买家的暂不入市而受到影响。
　　王先生表示将“租房行动”进行到底。他认为，目前广州楼价仍处于虚高状态，政府宏观调控也正逐步落实，但政策所带来的影响会有个过渡阶段，因此，楼价即使下降也不是一朝一夕的事，但楼价终究会回到平稳的位置。而目前的租金却并没有受到市场影响而出现太大波动，因此，王先生认为，目前租房是最划算也是最安全的。
　　满堂红有关人士表示，类似王先生这种想法的买家很多，但同时也表示，新政在实施一段时间后，市场对政策已基本“消化”，二手交易会有逐步回升的可能。时报记者罗莎琳
来源：信息时报
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