审慎看待“新政”反应房价飙升根在信贷

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审慎看待“新政”反应房价飙升根在信贷

2005.05.17

　　5月11日，中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》），预示着国内房地产市场“新政”的开始。“新政”不过是政府对国内房地产市场规范的强化，但市场的反应却很奇怪，《意见》一出，各地房地产二手市场价格就应声而跌———上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市场买盘涌出。《意见》刚出，市场真的会反应这么快吗？政府房地产政策真会如此立竿见影吗？就房地产市场交易程序来看，出现这样快的反应是不可能的。在目前国内房地产信息十分混乱、市场信息严重不对称的情况下，不排除有人操纵房地产市场信息的可能，我们对“新政”出台后的市场反应应当持审慎的态度。
　　实际上，无论《意见》所出台的政策如何强，要真正对国内房地产市场产生影响，应是数月以后的事情。更何况，看似严厉的“新政”，实际执行的效果如何，还有待观察。比如《意见》要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，“满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权”。但很多土地实际上囤积在地方政府或大型国有企业手中，政府如何自己处罚自己？执行的效果不容乐观。
　　而且，“新政”似未切中房地产投资过热及房价飙升的要害。可以说，近年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，当然与地方政府掠夺性的卖地、房地产商极力炒作、房地产投资炒作四起等有关，但最重要的是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性，国内房地产泡沫是银行支持的结果。
　　房地产业是一个资金密集性产业，无论是土地的征购、住房的开发与建筑，还是房屋销售，哪一个环节都是由资金成本与获得性来决定。因此，资金的易获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。比如，20世纪80年代后期日本房地产泡沫的泛起，就是银行金融支持所导致的结果。
　　近几年来，国内房地产市场能在短期内迅速地发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。我们银行资金成本长期过低，利率作为资金的运用价格，也是金融市场的平均投资回报率，但房地产开发商利润率在15%左右（甚至更高），而管制下的基准利率则只有2.25%（个人一年期定期存款）；而研究结果表明，利率一般是随GDP增长率上下波动2%，依据我国GDP长期9%左右的增长率，利率应该为7%-11%，但实际情况不是这样。正是因为国内利率过低，无论个人还是企业，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，都能够轻易获利，个人与企业岂能不千方百计从银行套取资金。
　　在这种情况下，国内银行又认为个人住房消费信贷是优质资产，为了完全降低不良贷款之任务，完全放松了对个人住房消费信贷的审查，有些银行甚至还会帮助贷款人作假。信贷资金的易获得性导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作声震天、房价快速上涨等。
　　相比较国内银行，外资银行对个人住房消费信贷有着严格的审查规定。如上海合资银行华一银行，不仅对个人还款能力占收入比比银监会的指引要求高，而且对个人收入审查有一套严格的程序与要求。比如：要求贷款人提供税务局的个人所得税报税单；要求贷款人出具过去一年的银行账户清单以便看出收入证明的真实性；对个人信用记录严格审查，对个人工作状况进行审核等。在这种情况下，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。
　　因此，国内房地产调控如果不从银行信贷入手，要想遏制国内房地产过热，遏制一些地方房地产过度炒作是不可能的。而要保证国内房地产市场稳定发展，就得坚持市场化的原则，就得从房地产最为核心的银行信贷入手，提高利率，增加银行信贷资金之成本，改变银行信贷资金的易获得性，再加上《意见》等措施辅助，国内房地产市场才能够真正稳定地发展了。（社论）
来源：南方都市报
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